Año de publicación: 2018

Estudio y propuestas sobre la determinación del impuesto inmobiliario urbano en la provincia de Córdoba: evaluación de rendimiento fiscal e impacto socioeconómico. Etapa 2

Resumen

El presente trabajo es el complemento de la Etapa 1 del estudio sobre el Impuesto Inmobiliario Urbano de la provincia de Córdoba, donde se analizó la literatura, comparó experiencias internacionales y la legislación de otras jurisdicciones, y realizó una revisión económica del tributo. Allí se concluyó que, a pesar de que las alícuotas y cuotas fijas del tributo resultan progresivas, el atraso y las distorsiones de las valuaciones fiscales generan que la base imponible sea regresiva, llevando a que el impuesto sea inequitativo e ineficiente.

En la búsqueda de hacer sugerencias para la mejora de las valuaciones fiscales se revisaron datos provistos por Catastro, en donde se observó que sus shapefiles se encuentran desactualizados al compararlos con imágenes satelitales y otras fuentes de información pública. A su vez, existen falta de homogeneidad en sus bases de datos, perjudicando la transparencia y la eficiencia del tributo.

Se realizaron 23 entrevistas a actores calificados del mercado inmobiliario en 18 localidades, a partir de las cuales se definieron entre 2 y 5 zonas de renta urbana por localidad. A partir de ello, se encontró que la percepción de los agentes no se condice con las valuaciones de Catastro, existiendo para ellos zonas sobrevaluadas, subvaluadas y otras no consideradas por el organismo.

En base a estos resultados, se relevaron 1.527 precios de mercado de inmuebles y, usando una muestra de 368 observaciones, se plantearon modelos de valuación. El modelo con dos variables explicativas -superficie del terreno y construida- logró el mayor nivel de ajuste. Con ello, se crearon 6 grupos de zonas de renta urbana para las 18 localidades usando métodos jerárquicos no aglomerativos y la metodología Hot-Deck, y se aplicó el modelo de valuación para determinar sus parámetros.

Se utilizaron estos parámetros para reestimar las valuaciones fiscales, bases imponibles y el impuesto para 130.332 parcelas, utilizando un 23% del valor de mercado estimado de los inmuebles para que la revaluación tenga un impacto fiscal neutro. A pesar de que una alta proporción de las parcelas vería incrementado su tributo, una alta proporción también lo vería reducido, revelando la inequidad de las bases imponibles actuales. Adicionalmente, el método de valuación propuesto le asigna un mayor peso sobre la base imponible al valor de la tierra, deseable en términos económicos ya que reduce distorsiones en los precios de las propiedades.

Teniendo en cuenta los principios de equidad, justicia tributaria y sencillez administrativa, el modelo de valuación y el resto de sugerencias realizadas aportarían a que se mejore la determinación del impuesto.

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